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不動產房屋買賣實價登錄-房屋行情查詢 內政部

實價登錄VS居住正義

不動產實價登錄在八月一日正式上路,針對實價登錄制度的誕生,是政府因應居住正義,並在保護民眾隱私權前提下,由地政機關受理不動產交易價格登錄,以區段化、去識別化方式公布成交資料,其目的在於透明不動產交易資訊,避免不當哄抬房價。

需申報登錄之案件與罰則

在現行規定下,有三種案件需要申報登錄:
1. 地政事務所所收買賣登記申請案件。
2. 不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
3. 不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

自8月1日施行後,不動產成交案件之權利人(買方)、地政士及不動產經紀業者,必須在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內,向主管機關申報登錄。申報人若逾期未申報,地政士、經紀業或未依限改正之買方處新臺幣3萬至15萬元罰鍰。

以賣賣案件來說,需要登錄之項目包括交易標的(建物門牌、不動產標示、交易筆動數等等)、價格資訊(房地產交易總價、土地交易總價、建物交易總價、車位個數、車位類別、車位總價、交易日期等等)、標的資訊(土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區或編定、建物現況格局等等)。目前主管機關並委託研究單位建構稽核方式,搭配對不實申報的罰則,以確保交易資料的正確性。

實價登錄制度的探討

實價登錄確實具有不動產市場改革之意涵,但以現行規定來看,社會大眾對實價登錄的效用,應該要有正確的思維,相關規範仍有值得探討的必要:

一、「實價」不代表現在房價 更不是未來房價

充分的資訊揭露有助於購屋者掌握地區市場行情,目前登錄項目雖然相當完整,但資訊揭露因牽涉到個人隱私保護之問題,內政部地政司目前規劃以區段化、去識別化方式公布,且目前是以公布前一季的房價為主。舉例來說:若成交案件係位於台北市仁愛路四段200號12樓,則可能以台北市仁愛路四段150~200號區段成交價格供公開查詢,但因每一物件都有其差異性,且揭露的價格已成事實,更是過去式,實價不代表現在房價,更不是未來房價。另外,預售屋銷售期間有時長達一年以上,但在契約屆滿時才需登錄價格,也會影響價格資料的可參考程度。

二、未有足夠的「實價」母數 客觀實價課稅難度高

觀察不動產持有,需繳交地價稅與房屋稅;不動產交易,則有土地增值稅、契稅、印花稅及不動產交易所得稅等,因此,消費者開始擔心實價登錄後,衍生而出的「實價課稅」,目前除財政部宣布不以實價登錄之「實價」,作為實價課稅的依據,就客觀而言,要推動現行土增稅,改為不動產交易利得,可謂世紀大工程,要如何將土地、房屋分離課稅變成合一?另外,台灣一年買賣移轉40萬戶,而台灣的住宅戶數有800萬戶,這樣換算要20年後樣本數才會足夠,因此真的要客觀的實價課稅,還有很長的路要走。

三、實際成交價格≠合理價格≠正常價格

現行制度下,實價登錄≠資訊充分揭露≠實價課稅,透過實價登錄得到之實際成交價格,是否就等於該案件的合理價格或是正常價格嗎?依據不動產估價技術規則規定,所謂正常價格是指具有市場性之不動產,在正常情況下形成之合理價格。但不動產成交情況相當複雜,在充分揭露資訊下,該實價也不一定等於正常價格,更遑論民眾認知的合理價格會因人而異,現階段實價登錄的價格可能只具有相對參考價值。

 

現行實價登錄對不動產交易之影響—短期影響甚微、中長期影響視配套措施而定

一、區域供需情況才是不動產價格決定因素

撇開對實價登錄的迷思,影響不動產價格之因素,主要還是取決於區域供需情況。對於供給量有限的地區,例如台北市大安區釋出案量有限,在需求不減時,不動產價格很難下降。但對於供給量相對較多的地區,當需求下降時,不動產價格較難支撐。畢竟實價登錄為健全不動產市場不得不為之手段,但非達成合理房價之唯一途徑。

二、逐步調升土地公告現值與公告地價,增加持有與交易成本

如此說來,缺乏充分揭露與實價課稅配套的實價登錄,似乎確實對不動產市場毫無影響?實則不然。由政府今年調升公告現值,可以看出,雖然財政部宣告實價登錄與實價課稅要脫勾,但仍可參考實價登錄價格之「實價」,逐步調高土地公告現值與公告地價。此舉隱含實價課稅之意涵,將提升目前持有不動產者之土地持有成本,以及有意願進行不動產交易者之交易成本。所以,實價登錄實施後,反而與一般民眾認為短期內進行不動產交易者,受到政策衝擊最大之預期相反。

三、自用與非自用稅率應區隔

只是提高土地公告現值,就長期持有自住不動產欲換屋者而言,因為持有時間通常較投資者長,其因土地增值所需繳納的土增稅,遠高於短期持有之投資者,似乎與實現居住正義之政策目的不符。若搭配現有針對自用住宅所實施的「一生一屋」或重購退稅,稍可降低政策衝擊。而對已經持有不動產自住者,公告地價的提升,同樣也增加不動產持有成本。建議政府最終解決之道,還是必須區隔自用與非自用住宅課稅稅率,以達到鼓勵自住消費、抑制投機炒作之目的。  


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